Immobilier : pourquoi les Français se ruent sur le Portugal
Oubliés les riads au Maroc.
Retraités et investisseurs français, s’arrachent désormais les appartements lisboètes et les villas de l’Algarve.
Zoom sur ce nouveau phénomène.
Un vraie prise d’assaut ! Au cours du premier semestre un peu plus 10.000 villas et autres appartements ont été acquis par des étrangers au Portugal, selon l’association des agents immobiliers (APEMIP).
Soit un rythme fou de plus 50 acquisitions par jour ! Parmi ces nouveaux conquistadors : des Britanniques, des Chinois… mais aussi de plus en plus de Français qui à, eux seuls, réalisent près de 16% des transactions étrangères.
Si le pays suscite autant de convoitises, c’est parce qu’il offre de réelles opportunités pour les acheteurs en quête d’ailleurs.
La vie y est 30% moins chère qu’en France… et les prix de l’immobilier au plus bas. Depuis la crise de 2008, les tarifs des logements ont dévissé d’au moins 15%, selon les données compilées du réseau immobilier Era.
Voire de plus 20% dans l’Algarve au sud du pays. Et à un prix moyen de 3.240 euros le mètre carré, Lisbonne est actuellement 2,5 fois moins chère que Paris !
Pour attirer les investisseurs et redonner un coup de fouet à un marché immobilier moribond, les autorités portugaises ont aussi multiplié les carottes fiscales.
Début 2013, un « Golden Visa » a été mis en place afin de permettre aux acheteurs non communautaires - qui s’engagent à investir 500.000 euros dans l’immobilier portugais - de bénéficier d'une totale liberté de mobilité en zone Schengen.
Les Européens ne sont pas en reste : à condition de vivre au moins six mois par an dans le pays - et de ne pas y avoir été résident fiscal ces 5 dernières années -, chacun peut être exempté d'impôt sur le revenu pendant 10 ans.
Parmi les Français, nombreux sont les retraités qui saisissent aujourd’hui cette opportunité pour élire domicile dans le pays.
Difficile de savoir combien exactement, mais ils représenteraient 50% des acheteurs hexagonaux, à en croire Pascal Gonçalves, président du réseau immobilier Maison au Portugal.
Les Franco-Portugais cherchant à acquérir une résidence secondaire dans leur pays d’origine ne représentant, quant à eux, qu’à peine 10% du total.
Pour beaucoup, ces nouveaux résidents s’installent dans des appartements à Lisbonne.
Parmi les quartiers les plus prisés par la communauté française : le Principe Real (de 3500 euros dans l’ancien non réhabilité à 5.500 euros pour de l’ancien rénové), Baixa (de 3.000 à 4.500 euros), Graça (de 2.500 à 4.000 euros), Castelo (2500 à 4000 euros), ou encore le Chiado pour les plus fortunés (4.000 à 7.000 euros).
D’autres mettent le cap plus au sud dans la région de l’Algarve.
A Lagos, des appartements de trois-pièces, en résidences privées, s’échangent dès 180.000 euros.
Dans le petit village de pêcheur de Feragudo, très apprécié des Français, des villas de 4 chambres avec piscine, partent pour 350.000 euros.
Sur le golfe de Vilamoura, des villas de 5 chambres trouvent même preneur à 800.000 euros.
De leurs côtés, les investisseurs, qui achètent pour louer, visent avant tout les appartements de la capitale.
Les loyers y oscillent entre 12 et 14 euros le mètre carré pour les surfaces de moins 80 mètres carrés et 10 à 12 euros pour les appartements plus grands.
"Ce qui permet d’obtenir de beaux rendements locatifs de l’ordre de 4 à 6%, avant impôts selon l’emplacement et le bien", note Louis Eudes président de Delocalia, spécialiste de l'achat immobilier à l'étranger.
Bien mieux que dans la plupart des villes françaises.
Si le pays ne manque pas d’atouts pour envoûter les investisseurs, mieux vaut toutefois redoubler de vigilance avant de se lancer dans une opération immobilière.
Certes, les ventes y sont bien règlementées : comme en France, un ordre des notaires encadre les transactions (pour des frais allant de 7 à 10% maximum).
Mais attention, les écueils peuvent être nombreux pour les acheteurs peu prudents.
Au cœur de Lisbonne, la réhabilitation et la mise aux normes des immeubles n’a réellement été engagée qu’à compter du début des années 2000 : des bâtiments entiers restent donc à rénover, le plus souvent à la charge des acquéreurs.
Autre point à surveiller : "au Portugal, beaucoup d’immeubles ne comportent ni conseil syndical, ni syndic.
Mieux vaut donc faire attention où vous achetez au risque de mettre les pieds dans une copropriété ingérable", prévient Pascal Gonçalves de Maison au Portugal.
La plupart des experts déconseillent, par ailleurs, les acquisitions dans l’immobilier neuf jugées trop peu sécurisées.
"La loi portugaise ne contraint pas les promoteurs à avoir de garantie d’achèvement, ce qui est particulièrement hasardeux", constate Louis Eudes, de Delocalia.
Dernier élément à prendre en compte, et non des moindres : d’avis des professionnels interrogés, la récente ruée des acheteurs étrangers commencerait à faire frémir les tarifs des logements...
Guillaume Chazouillères
© Capital.fr
